Vermeidung von Konzentrationsrisiken
Das erstrebenswertes Ziel eines jeden Privathaushalts sollte es sein, Klumpen- bzw. Konzentrationsrisiken in seiner Asset-Allokation soweit es geht zu vermeiden. Einem Klumpen- oder Konzentrationsrisiko ist ein Anleger dann ausgesetzt, wenn sein Vermögen zu einem gewichtigen Anteil aus einem einzigen Vermögenswert besteht, z. B. aus Einzelaktien oder eben einer oder mehreren Immobilien. Denn wenn diese einzelne Position an Wert verliert, schmälert dies auch das Gesamtvermögen des Anlegers spürbar. Einem Klumpenrisiko ist man bereits dann ausgesetzt, wenn etwa 5 % des Gesamtvermögens aus einem einzigen Vermögenswert bestehen.
- Ein wichtiges Konzentrationsrisiko ist das „Humankapital“*, das man aber nur sehr begrenzt ändern kann. Schließlich kann man dieses Risiko nicht diversifizieren, indem man z. B. fünf Erwerbstätigkeiten nachgeht.
- Ein zweites Konzentrationsrisiko tritt bei Unternehmern auf und ist das eigene Unternehmen, das erfolgreich sein, aber auch in Konkurs gehen kann. Auch an dieses Konzentrationsrisiko lässt sich nichts ändern, wenn man Unternehmer ist und bleiben möchte.
- Ein drittes Konzentrationsrisiko, dem sich viele Privathaushalte aussetzen, sind Direktanlagen in Immobilien. Dieses Risiko lässt sich reduzieren, wenn man rationale Aspekte nicht vollständig vom Tisch fegt. Mit anderen Worten: Wenn man als Privathaushalt Eigentümer eines hoffentlich schuldenfreien Eigenheims ist, hat man sein Nettovermögen bereits mehr als genug in der Asset-Klasse Immobilien-Direktanlagen gebunden, punktum. Man sollte dann nicht auch noch eine weitere Immobilie erwerben, um sie beispielsweise als Kleinvermieter zu vermieten. (Kleinvermieter sind für das Statistische Bundesamt Vermieter, die Immobilien, in der Regel zwischen einer und drei Einheiten, privat und nicht als gewerbliches Unternehmen vermieten.) Für Unternehmer, die ja genug andere Sorgen haben, als sich auch noch in einer „Nebenbeschäftigung“ als Kleinvermieter zu betätigen, gilt dies erst recht. Unternehmer werden sich primär darauf konzentrieren wollen, den Wert ihres Unternehmens zu bewahren und/oder zu erhöhen.
Die Tatsache, dass Immobilien in Deutschland in den letzten etwa 14 Jahren sehr gut oder überdurchschnittlich rentierten, hat bis dato dazu geführt, dass das derzeitige Preisniveau 25 bis 40 Prozent über dem langjährigen Mittelwert liegt. Diese Zahl entstammt dem aktuellen Monatsbericht** der Bundesbank vom Februar 2023. Ermittelt wurde sie auf der Basis fundamentaler Kennzahlen, wie z. B. das Verhältnis von Kaufpreis zu Jahresmiete und das Verhältnis Kaufpreis zu Einkommen.
Auch die BaFin (Finanzaufsicht) äußerte sich in ihrer Veröffentlichung vom Januar 2023 kritisch zu den Entwicklungen auf dem deutschen Immobilienmarkt. Jährlich erläutert sie die aus ihrer Sicht bestehenden sechs Hauptrisiken für den deutschen Finanzmarkt. Eines davon sind „mögliche“ Risiken aus Preiskorrekturen an den Immobilienmärkten: „Der Markt für deutsche Wohnimmobilien birgt nach Einschätzung der BaFin seit mehreren Jahren systemische Risiken. In den Jahren 2010 bis 2021 sind hier die Preise besonders deutlich gestiegen […] und haben sich von ökonomischen Fundamentalfaktoren, wie etwa der Einkommensentwicklung in Deutschland, mehr und mehr entfernt. Nach Beobachtungen der Deutschen Bundesbank waren Wohnimmobilien bereits seit mehreren Jahren deutlich überbewertet – im Jahr 2021 um 15 bis 40 Prozent.“
Billige Hypothekenkredite haben in den vergangenen etwa 14 Jahren dazu geführt, dass sich die Immobilienpreise in Deutschland in astronomische Höhen geschraubt haben.
* Humankapital ist der Barwert aller künftigen, prognostizierten Nettoeinkommen einer Person. Konzeptionell unterscheidet sich eine Schätzung des Humankapitals nicht von einer Schätzung des Wertes eines nicht-börsennotierten Unternehmens oder einer Immobilie. Auch bei diesen ist die wichtigste Bewertungsmethode (mangels laufend verfügbarer Marktpreise für solche Assets) die Abzinsung zukünftiger geschätzter Cashflows — genau wie beim Humankapital. Die Bezifferung des Wertes des Humankapitals ist extrem wichtig. Die meisten Finanzberater und Bankkundenbetreuer ignorieren diesen wichtigen Sachverhalt jedoch.
**Wenn Sie das Thema näher interessiert, empfehlen wir Ihnen, Seite 53 ff. des neuesten Monatsbericht zu lesen. Gleiches gilt für den Bericht der BaFin (Seite 9 ff.).
Vermögensbewahrung
Wer das Ziel der Vermögensbewahrung ernst nimmt, sollte eine Asset-Klasse (Wohnimmobilien in Deutschland), die aufgrund unüblich hoher Renditen in der jüngeren Vergangenheit (2009–2022) nun sehr teuer geworden ist bzw. hoch bewertet oder sogar überwertet ist, nicht ausgerechnet dann im eigenen Vermögen aufstocken, nachdem sie diesen Preis- bzw. Bewertungsschub nach oben erfahren bzw. hat und das Pendel in die entgegengesetzte Richtung auszuschlagen droht.
Wir tragen gegenüber unseren Mandanten eine treuhänderische Verantwortung und sind der Auffassung, dass Immobilieneigentümer, die nicht reich*** oder überdurchschnittlich vermögend sind, aus Risikogründen insbesondere dann nicht in vermietete Einzelimmobilien investieren sollten, wenn sie schon Eigentümer einer selbst genutzten Immobilie sind.
*** Anleger sollten sich darüber im Klaren sein, dass man durch Sparen oder Kapitalmarkt- oder andere Finanzinvestments nicht „reich“ werden kann. Wer dieses Ziel verfolgt, sollte besser – das zeigen Statistiken – unternehmerisch tätig werden. Statistisch gesehen kann man mithilfe von Kapitalmarktinvestments seine Altersvorsorge (deutlich) verbessern, nicht mehr, aber auch nicht weniger. Selbst CEOs börsennotierter Unternehmen sind im Vergleich zu Eigentümern von kleinen, mittleren und großen Unternehmen nur selten „reich“, wenn man Reichtum als ein Nettovermögen von über 10 Mio. Euro definiert.
Wir verdienen kein Geld mit der Vermittlung von Immobilien, und offen gesagt ist es für uns nicht entscheidend, ob ein Mandant bereits Eigentümer eines Eigenheims oder einer vermieteten Immobilie ist oder Mieter ist bzw. bleiben möchte. Klar ist, dass unsere Beratung für beide Konstellationen objektiv, transparent und nützlich sein muss und es uns ausschließlich darum geht zu verhindern, dass unsere Mandanten Geld verlieren. Das ist aus unserer Warte das Allerwichtigste.
Eine selbst genutzte Immobilie ist immer eine Lifestyle-Entscheidung und eine wirtschaftliche Entscheidung zugleich
Ein Immobilien-/Eigenheimkauf ist in den allermeisten Fällen beides: eine Lifestyle-Entscheidung und eine Investmententscheidung. Selbst unter denjenigen Immobilieneigentümern, die das Lifestyle-Argument besonders stark hervorheben, befinden sich nur ganz vereinzelt welche, denen es schlichtweg egal ist, mit einer Immobilie nach zehn oder 20 Jahren real Geld verloren zu haben.
Auch dann, wenn das emotionale Lifestyle-Argument im Vordergrund steht, kann es sich „Otto Normalverbraucher“ schlichtweg nicht leisten, die genannten wirtschaftlichen Aspekte völlig außer Acht zu lassen. Völlig egal sein können sie nur wirklich reichen Leuten mit einem Nettovermögen von über 10 Mio. Euro.
Wer bereits Eigentümer einer Immobilie ist oder eine erwerben möchte, um sie zu vermieten, kann das emotionale Lifestyle-Argument ohnehin nicht heranziehen.
Von den Mainstream-Darstellungen, in denen die angeblichen Vorteile eines Immobilienerwerbs in leuchtenden Farben ausgemalt werden, halten wir gar nichts. Wenn gesagt wird, der Erwerb einer Immobilie sei in jedem Fall „eine gute oder sehr gute Renditeentscheidung bei geringem oder akzeptablem Risiko“ oder man solle ein Eigenheim anstreben, weil man mit dem Zahlen von Miete „das Geld zum Fenster hinauswirft“, so handelt es sich um althergebrachte und weitverbreitete Stammtischweisheiten, die – mit Verlaub – nichtsdestoweniger Unsinn sind.
